A Lei do Distrato prevê prazo de tolerância de 180 dias e indenização mensal para atrasos além desse limite, explica João Luiz de Lima Oliveira Junior, sem impedir a rescisão do contrato pelo comprador.
Comprar um imóvel na planta costuma envolver anos de pagamento de parcelas antes mesmo de o comprador poder morar no local, em uma expectativa que se apoia inteiramente no cronograma de obra apresentado pela construtora no momento da venda. Quando esse prazo não é cumprido, e a entrega das chaves se arrasta por meses além do previsto, o consumidor se vê diante de aluguel duplicado, financiamento que pode já estar em curso e uma dúvida recorrente sobre até quando esse atraso pode ser tolerado sem gerar qualquer compensação.
O tema integra os assuntos de Direito do Consumidor acompanhados pelo advogado João Luiz de Lima Oliveira Junior, sócio do escritório Solino e Oliveira Advogados Associados, cuja atuação abrange contratos, cláusulas consideradas abusivas e danos materiais e morais nas relações de consumo.
O prazo de tolerância previsto na Lei do Distrato
A Lei 13.786, de 2018, conhecida como Lei do Distrato, permite que os contratos de compra de imóvel na planta prevejam um prazo de tolerância de até 180 dias corridos após a data de entrega inicialmente contratada, período dentro do qual o atraso não gera, por si só, direito a indenização. Essa tolerância não é automática nem ilimitada, precisa estar expressamente prevista no contrato para ser oponível ao comprador, e não autoriza a construtora a postergar a obra indefinidamente sem qualquer consequência.
Vencido esse prazo de 180 dias sem que as chaves sejam entregues, a situação muda de figura, e o atraso deixa de ser tolerável nos termos da própria legislação que rege esse tipo de contratação.
O que muda depois do prazo de tolerância
Ultrapassado o período de tolerância, a legislação prevê a possibilidade de indenização em favor do comprador, geralmente calculada como um percentual mensal sobre os valores já pagos, além da correção monetária pelos índices previstos em contrato, enquanto a obra não é concluída. Nessa hipótese, o comprador pode optar por manter o contrato e receber essa compensação até a efetiva entrega do imóvel, ou por rescindir a compra, com direito à devolução dos valores pagos, também corrigidos monetariamente.
Os percentuais de indenização, os índices de correção aplicáveis e as condições específicas de eventual retenção em caso de rescisão variam conforme o que foi pactuado em cada contrato, o que reforça a necessidade de examinar as cláusulas específicas de cada caso antes de qualquer conclusão sobre o valor devido. Comparar o contrato com o que dispõe a Lei do Distrato, e não apenas com o cronograma inicialmente divulgado pela construtora, é uma etapa essencial antes de aceitar qualquer proposta de compensação apresentada pela empresa.
Construtoras costumam justificar atrasos com base em fatores como chuvas, escassez de material ou dificuldades de contratação de mão de obra, alegando caso fortuito ou força maior para afastar a penalidade prevista em contrato. Esses fatores, no entanto, tendem a ser tratados como riscos inerentes à própria atividade de construção civil, e não como eventos verdadeiramente imprevisíveis e extraordinários capazes de justificar o atraso além do prazo de tolerância já concedido pela lei, o que exige análise cuidadosa da justificativa apresentada em cada caso concreto.
Cuidados que o comprador deve observar diante do atraso
Diante de um atraso que se aproxima ou já ultrapassa o prazo de tolerância contratual, reunir o contrato de compra e venda, o memorial descritivo da obra e todas as comunicações recebidas da construtora sobre o cronograma ajuda a documentar com precisão a data originalmente prometida e eventuais justificativas apresentadas para o atraso. Verificar se já houve emissão do habite-se e se a vistoria de entrega chegou a ser agendada também contribui para situar em que fase exata a obra se encontra.
A decisão entre manter o contrato, recebendo a indenização pelo período de atraso, ou optar pela rescisão com devolução dos valores pagos, depende de fatores como a existência de financiamento bancário já contratado, a urgência de moradia do comprador e as condições específicas de devolução previstas no instrumento firmado. Esse tipo de avaliação integra o trabalho de João Luiz de Lima Oliveira Junior e do escritório Solino e Oliveira Advogados Associados em demandas relacionadas a contratos de compra de imóveis e a atrasos na entrega de obras.
Conclusão
O prazo de tolerância de 180 dias previsto na Lei do Distrato não representa um cheque em branco para a construtora, mas sim um limite a partir do qual o atraso passa a gerar direito a indenização ou à rescisão do contrato pelo comprador. Reunir a documentação da compra, identificar com precisão a data de entrega prometida e o tempo de atraso já acumulado, e avaliar com cautela qual caminho é mais vantajoso para cada situação são cuidados que ajudam o consumidor a lidar com esse tipo de frustração, tema que integra a atuação do advogado João Luiz de Lima Oliveira Junior em Direito do Consumidor.
